买房不能用公积金贷款？贷款买房7大潜规则

6l1n

<p>                      　　最近一个朋友买房，她个人的公积金明明可以贷款到50万，但却选择贷款利息较高的商业贷款，这是为什么呢?最后商业贷款又拖了很长时间，且找了售楼部置业顾问帮忙，才顺利地办理下来。而和她几乎同时申请贷款的人，不仅贷款早早地就批下来，而且还享受到了一定的利率优惠。这都是为什么呢?其实，银行贷款有很多潜规则。
        　　一、贷款利率高者得房贷
        　　即便银行承诺了按照约定予以一定的折扣和优惠，但很多贷款人仍然在“无期限”地等待。在贷款额度变稀缺时，如果仍然按照原有的优惠折扣发放贷款，则银行的利润空间会大幅压缩，银行只能选择上浮利率来牟利。在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，其他的只能排队等待。
        　　二、条件相同，接受的附加条件越多越好贷
        　　银行每个阶段都会有自己的业务指标，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费、承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等行为。想要8.5折优惠?可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。谁愿意接受购买一些理财产品等条件，就会优先放款;也有的客户不愿意搭配产品，就会被要求上浮利率。
        　　三、不同楼盘利率差别化
        　　贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。
        　　四、当心空白合同
        　　空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”，银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间。一旦银行政策发生变化，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。
        　　五、公积金贷款受歧视
        　　公积金贷款，目前全国没有对开发商有强制性要求。公积金贷款受歧视，有下面这些原因：
        　　1、开发商资质问题楼盘能否使用住房公积金贷款取决于开发商是否资质齐全，还取决于是否与市公积金管理部签订了申请合作的协议。
        　　2、开发商去公积金中心前合作协议流程较复杂开发商在办理诸多手续之后，如果想让自己开发的商品房项目享受公积金贷款，还需要准备若干材料，向公积金管理部门申报。之后还要经过项目受理、审核，调查、认证，上报、审批等多个环节，才能由管理中心(分中心、管理部)与开发单位、受托银行签订协议，并在审批通过后当日将项目相关信息录入管理中心公积金贷款信息系统。
        　　3、公积金贷款回笼资金慢公积金贷款审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢，开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款。
        　　4、楼市状况相对较好，银行和开发商互惠互利即使拒绝公积金贷款，开发商也不愁房子卖不出去。房地产开发和交易需要大量资金，很多银行同意放贷的重要条件，就是让开发商帮银行争取房贷客户，售楼人员也有“任务指标”。因为“压力”和“动力”的存在，开发商、房产中介和售楼人员都积极向购房者推销商业贷款。
        　　六、银行“嫌弃”组合贷款
        　　办理组合贷款涉及到银行、公积金管理中心两个机构，办理起来程序复杂，加上公积金贷款的申请周期比较长，银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款。组合贷款本身能带给银行的利润有限，银行不能因为这一单交易耽误了其他更能带来收益的交易。但并不是完全不能贷，如果在A银行办理公积金贷款，同时又在A银行办理商业贷款，这样的组合贷款，A银行通常是会接受的。
        　　七、房贷提前还款要交“罚金”
        　　提前还款之所以要交违约金，原因很简单，因为申请房贷的头一年是利息最多的时候，银行为了这笔贷款投入了人力物力，能捞回本的正是这头一年，所以银行想要设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。如果购房者坚持提前还款，银行只能另想办法“回本”顺便赚钱。一年以上可以自由选择还款金额，且不需要缴纳违约金。
        　　在我们买房办理贷款的时候，可以挑选出那些能够使用公积金贷款的楼盘，在这些楼盘中选择符合自己要求的房子。同时，也注意问下售楼部，与其合作的贷款银行的贷款利率优惠。开发商与银行有合作，一般商业贷款都会批下来的，毕竟双方是建立者互惠互利的合作基础上的。(来自: 湖北房产网)
        　　年轻人买房需谨记这九大黄金法则
        　　作为年轻人，买房受到最大的限制估计就是资金的问题了吧!当然，土豪除外~买房是年轻人很大的一笔投资，既然这样就应该慎重做决定，一起看看年轻人买房需要注意的九大法则，让你买房少走弯路!
        　　1.买房要提前做好功课
        　　买房对于大部分的国人家庭来说，都是一件大事，尤其对年轻人来说。无论是从金额上，还是从时间跨度上，都需要做好充足的准备。学习房产知识，了解房价趋势，熟悉购房政策，这些都是任何一个购房者买房前都应该努力做到的。
        　　2.不要贪图低价忽略开发商的实力
        　　买房确实需要花费不少，可也不能因此就贪图低价，而在一些细节和选择上做出让步。特别是对于年轻人来说，选择一个品牌开发商的项目其实很重要，他们为了对自己的品牌负责，必然会对自己的项目负责，在质量上、细节上坚持自己的底线，不会让购房者权益受到侵害。
        　　3.不要缺乏对项目的实地考察
        　　为什么说要去实地考察?古人都说，纸上得来终觉浅，售楼部宣传有夸大的成分，网站上的信息或许会有滞后，而且有些数据总归太过模糊。比如距离某商场步行5分钟，每个人的脚力不一样，实际的距离很难把握。所以只有实地考察后，周边的配套、交通就能有个比较清楚的了解，也对你买房是一个重要参考。
        　　4.不一定要买新房
        　　相比二手房繁杂的购买手续，新房自然更受青睐，但是新房价格太高，而且大多是期房，小区配套也大多是规划当中。可以说，硬伤也不少。因此，首次买房的毕业族，考虑二手房也未尝不可。
        　　5.纯小户型的小区需谨慎购买
        　　刚刚毕业的年轻人，他们大多偏爱小户型，例如酒店式公寓等。但是这种小户型楼盘大多带有投资性质，居住环境会受到影响。因此对于购买自住型住房的需求，应该更加谨慎。
        　　6.根据经济能力量力而行
        　　刚大学毕业的年轻人，他们收入普遍不高，积蓄也比较少，买房的时候除了首付款以外还有装修等各种费用。因此要根据自己的经济情况量力而行。
        　　7.买同一区域连续成功开发的楼盘
        　　房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。
        　　8.购买总面积10万方左右的楼盘
        　　有的人偏爱大体量的楼盘，但实际上，越是规模较小的楼盘，越是不可能开发各种商业会所等，小楼盘相对住着更加舒适。
        　　9.一步到位并非是好的选择
        　　这是你的第一次买房，但未必应该成为你的最后一次。有的人怕麻烦，想着买一套房就住一辈子了。其实这还是有些不太现实的。首先在中国的整体环境下面，房子的更新换代也是有着一定周期的，一辈子只住一套房，不切实际。加上未来经济条件好了，肯定也是需要改善住房环境的。所以，没有必要一步到位的买房。
        　　买房在一个普通家庭来说算是一笔较大的投资了，既是这样，买房更要谨慎，毕竟现在买房卖房各种税务也是蛮高的，既然决定买就买一个自己喜欢的适合自己的，千万不要买完就后悔!买房之前先做足功课，不要因为自身忽略的问题而影响你的买房大计!