学区房价背后推手：每轮上涨前都先挂一套天价房

  6年省吃俭用后攒下的200万元，却连一套小户型学区房的首付都不够，年轻妈妈张女士只能望“房”兴叹。提起学区房，总能触动听者的神经。2016年以来，在楼市的舆论场中，学区房越发成了进入名校的入场券；而在业内人士看来，它的背后是一个由中介、意见领袖编织而成的江湖。
　　攒了6年的钱不够首付
　　和天下所有的父母一样，年轻妈妈张女士想尽可能地为女儿提供最好的东西，无论是一年19000元的英语培训，还是一个能进入名校的资格。
　　严格说，张女士现在住的房子也有划片的小学，虽不是名校，可也不是大伙儿口中的“渣小”。可她并不满意，入得了她眼的至少得是崇文小学。于是，她拿出夫妻俩6年省吃俭用攒下的200万元，想在崇文门买套学区房。然而，只问了一套房，张女士就被吓住了。一套新景家园的68平方米二手房，业主表示因为有税愿意降价20万元，但总价还要580万，折合单价85000元/平方米，她的200万元连首付都不够。
　　坚挺，是经纪人最爱冠在学区房之上的字眼。4月，市场的看房热情普遍降温，可能划入好学校的学区房，还是有看房人。崇文门区域的一位经纪人告诉记者，一套新景家园的两居，17日一天就有7组看房人。“无论市场如何变动，上学是刚需，学区房自然不会降。”
　　推手1：每轮上涨前都有一套“天价房”
　　“如果真要归结，我认为中介机构是推动每一轮学区房价格波动的先锋队。”一位研究学区房市场多年的专家告诉记者，二手学区房表面看是买家和卖家的交易，可背后实际还站着一个“中介机构”，而它们扮演着更关键的角色。
　　专家给记者举出的例证之一，就是每一轮的学区房价格波动前，总会巧合地先惊现一套“天价”挂牌房源。2013年，是五道口的华清嘉园一套37平方米的二手房，中介机构网站的报价显示是350万元，折合94594元/平方米，接近当时主流成交价的2倍。五道口也在一瞬间被网友封为“宇宙中心”。2016年，则变成了西城文华胡同的平房，6平方米，报价380万元，折合单价63万元/平方米。“作为从业者，明眼一看，就知道这种脱离市场行情的价格不会有买家。没人要、惹争议的房子干吗还要挂？这是为了传递一种信号，房价已经这么高了，之后再推出几套价格稍微便宜的房子，大家就会抢了。”
　　例证之二，就是一些成交价已超过10万元/平方米、有热点名校入学资格的公产平房。“北京符合这些条件的平房，其实就集中在特定区域，这些房源全掌握在中介机构手中。你会发现，在付完钱办理所谓过户之前，买家几乎见不着房主。”该专家说，从政策上，仅具有使用权的公产平房是不可以公开买卖的，只有小部分中介机构在做，而他们报出的价格中，也包含着“灰色”部分。
　　“中介机构就是通过这种不动声色的方法，在市场行情向好时，助推了价格的变动幅度。”
　　推手2：家长论坛上的分析预测
　　也有买过学区房的父母向记者表达，常在家长论坛中发布各种改革政策并添油加醋进行趋势分析的人，也是推动学区房价格的“潜伏”力量。这些被封为专家的意见领袖，有的甚至本身就在炒学区房。
　　在“家长帮”社区，随意搜索，就能看到很多家长在讨论“闻风”和“无言”，既有发出求教的帖子，也有发出质疑的帖子。“闻风”和“无言”，是活跃在社区的两位专家，一位是培训机构的负责人，一位是从家长钻研成了高手。
　　多位家长都表示，在入手学区房前，曾研究过“闻风”的观点，甚至是去参加了他开办的讲座。
　　一位曾经听过讲座的孩子家长就介绍，他的特点是分析一些教育政策，然后会预测哪些区域和学校好，比如，他一直唱高西城。“他的观点，有些是对的，有些后来也被证伪了。”据其介绍，“闻风”在教育论坛中的影响力，相当于现在所说的“网红”，不少家长都是跟着他的预测去购买学区房，而他本人也在炒学区房。当然，如果想要具体询问些个性化信息，则是收费的。“我觉得，某些区域的房价，他还是有助推作用的。”
　　不仅仅是经纪人，已经入手学区房的家长，在啧啧于价格波动之时，也多接受了学区房价格坚挺的看法。在多数家长看来，学区房与所在区域普通二手商品房的价差，就是教育的资源溢价。只要资源保持稀缺性，优质学校的入学名额就是一个持续性增值的过程，因此学区房才能成为最增值保值抗跌的风险投资品。
　　可是，大家似乎忘记了教育政策向公平化推进的这个“变数”，或者即使注意到这个“变数”，也觉得短期内难以撼动局势。尽管从没有实践证明，在市场经济下，还没有一样商品的价格是只涨不跌的。

　　

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