做一个聪明的房奴：房子如何买才划算

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做一个聪明的房奴：房子如何买才划算

        　　每个人都有一个梦想：想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看着小说，悠然享受暖暖的阳光。
        　　多年未见的闺蜜来北京出差，终于见上面了，又美了一大截，辣妹一枚，闺蜜说，今年打算买房，不知道全款买合适合还是贷款买，二线城市房子总价100万上下，家里凑凑，全款没问题，我听后，从钱利用最大化的角度，给她分析了一翻，就闺蜜的买房案例，今儿来说说关于房子贷款的问题，如何买最划算
        　　全款买还是贷款买?
        　　如果贷款，要提前还款吗?
        　　贷多长时间?
        　　等额本金还款呢，还是等额本息?
        　　Part1|全款买还是贷款买，贷款多少合适?
        　　这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦
        　　一一妈妈建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额大，卖房又接受组合贷款，即公积金和商业贷款混合贷，那就偷着乐吧，别说不可能，我朋友去年，就顺利实现了组合贷款。
        　　目前最新2016年公积金贷款的利率是3.25%，商业贷款也在4.9%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣，我昨儿刚打听，北京商贷目前可以打8.5折哦，部分银行甚至可以做到8.3折扣，要买房的小伙伴们，去问问你们的商贷打折吗?
        　　贷款，我个人建议：最大银行贷款额，最低的首付。朋友们一听亚历山大，觉得欠银行好多钱，负债累累，怎么行，后一一妈会细细分析。
        　　Part 2|如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗?
        　　先来举个例子：
        　　地点坐标：武汉，总价100万 ，首付30%，商业贷：4.9%8.5=4.165%，商业贷款70万
        　　贷款期限30年，等额本息和等额本金比较：
        　　总利息等额本息：527180.89，等额本金：438539.79 等额本息多付利息=527180.89-438539.79 =8.86411
        　　相当于30年的时间，多付给银行8.86万。
       

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        　　贷款期限20年，等额本息和等额本金比较
       

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        　　总利息等额本息：332712.72，等额本金：292764.79 等额本息多付利息=332712.72-292764.79=3.994793
        　　相当于30年的时间，多付给银行4万。
        　　很多朋友看到30年，等额本息的总利息是52万，等额本43万，尼玛，坑爹啊，银行收了老子这么多利息!!
        　　其实呢，我们换位思考
        　　投资的利息只要大于4.165%，就算不打折，4.9%来算，假如主流可投的互联网金融平台7.5%，如果你选择等额本息来贷70万，在开始的几个月，你每月就能多出966元的闲置资金(4374-340=966)，一年966*12=11592元，这11592就能帮你赚(7.5%-4.9%)=2.6%的年化收益。
        　　建议：
按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于4.9%年化利率的投资，不用着急还银行贷款，这么低成本的资金，上哪儿找去       

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        　　请叫我雷锋，ok~
        　　Part3|等额本息or等额本金
        　　等额本金，是一种「前紧后松」的还款法，每月还款额都会下降。这是因为每月需要还的本金一样，往后由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少，但一开始压力会比较大。
        　　等额本息，是一种「平均分配」的还款法，每月的还款额都一样，月供里的一部分拿去还利息，一部分拿去还本金，前期本金比重小，利息比重大;后期反过来。
        　　等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，支付的利息多，所以，朋友就觉得选择了等额本息还款方式，自己吃亏了
        　　BUT 真的是这样吗?
        　　无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多;借的本金少，要还的利息就少。
        　　举个例子：
        　　如果借款70万，30年还清，利率4.165%，上图，简单易懂
       

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        　　还款总额上看，等额本金<等额本息，主要是因为等额本金，前期本金还的多，最后占用银行的本金少了，自然利息少咯。
        　　既然等额本金还款的利息少，请给我一个选择等额本息的理由?
因为，因为，老娘我付了首付，没钱啦!       

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        　　等额本金在还款初期的压力太大了，看图说话，等额本金法的前几个月的月供都5000+元，而等额本息法只要4000多元，这就高出了1000大洋。对于刚交完首付，元气大伤的小伙伴来说，实在是没法感受到这种先紧后松的好啊。
        　　等额本息还款，用多一点的利息来减轻还款压力，么么哒~
        　　另外呢，投资小心思，借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，就划算!
        　　Part 4|哪类人适合提前还款vs不用提前还款
        　　提前还款三类人：
        　　1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实，为了你的小心脏更安心。
        　　2.哈哈，突然中奖暴富人群，土豪，请随意。
        　　3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款，继续买买买!
        　　建议不用提前还款的类型：
        　　1.公积金贷款，商贷 7折，8折，公积金贷款利率才3.25%，二套也才高一丢丢，这么低的成本，咱就偷着乐吧
        　　2. 等额本金的还款方式，且期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，就不用选择提前还款了。因为本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经算比较少的了，实在没有必要给自己造成太大生活压力;
        　　3. 等额本息还款方式，期限已经过了二分之一，当然也可以提前还款，不过一定要看准时间，选择利息低的时点还款才能节省较多利息，否则，也没什么必要提前还款。
        　　请记住：投资回报>贷款成本
        　　思路很简单，找到年利率大于3.25%，4.9%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱，现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
       

做一个聪明的房奴：房子如何买才划算

        　　最后，想和大家互动一下，小伙伴们，你们的首付都是多少呢?当时买房的时候是怎么凑来的呢?没买房的朋友们，你打算买的房，相当于你多少个月的工资呢?