公积金贷款为什么拼不过商业贷款？

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<p>                      　   贷款没讯，近日，一则报道将住房公积金制度推上风口浪尖，引发有关“取消住房公积金”是否可行的争论。有专家认为，住房公积金制度已不适应新形势，然而“一消了之”绝非上策，如何保障职工利益?在住房保障环节，有无可替代的金融支持手段?现有政策还可以在哪些方面“微调”等课题有待进一步探讨。
        　　一、公积金使用率到底如何?
        　　近日，中国劳动学会副会长苏海南在接受媒体采访时就表示，“建议取消住房公积金”。理由很直接，住房公积金使用率偏低，主要是被高、中收入者所获得，加大收入差距，已违背政策初衷。
        　　《全国住房公积金2015年年度报告》显示，2015年住房公积金实缴职工12393.31万人，而全年发放个人住房贷款312.50万笔。由此推算出，当年支取公积金人数只占到缴存人数的2.5%左右。
        　　“职工缴纳住房公积金既不是只缴纳一年、也不是都在同年提取使用，人群比例不是一个好的衡量指标。”北京师范大学经济管理学院教授说，这项制度服务多少人、服务力度如何，还要看存贷比例。2015年，全国住房公积金贷款额占到缴存额的70%。“即使达到七成也不高，这意味着住房公积金年缴存仍有余额，未被全部利用。”
        　　二、公积金贷款为何拼不过商贷?
        　　同为居民购房的金融支持形式，住房公积金贷款和商业贷款，购房者更愿意选择谁?
        　　“多数购房者会选商贷，而非公积金贷款”，从业5年的地产中介说，公积金贷款的优势是利率偏低，但目前商贷利率也不算高，最主要是商贷可以获得高贷款、低首付。
        　　目前，公积金贷款超过5年的贷款利率为3.25%，相比商贷利率略低;20年的贷款利率为4.9%。如果分别用公积金贷款和商业贷款100万元，分20年等额本息偿还，两者的月均还款额相差了不到1000元。
        　　利率优势不明显，贷款总额度上却输商贷不少，成为多数购房者不使用公积金贷款购房的主因。
        　　根据中央国家机关住房资金管理中心公开发布的信息，国管公积金贷款购买首套房的最高额度为120万元，二套贷款最高额度为80万元。
        　　“商贷则没有最高限额，最多贷评估价的七成。一般的材料就是提交工资证明，如果贷款额度太多，就要看银行流水。”商贷可贷款额度高、批贷放款周期短，受到很多业主喜欢。
        　　三、没了公积金要拿什么补充职工利益?
        　　“取消住房公积金制度”的建议，最初来自于北京师范大学中国收入分配研究院今年8月份发布的一份报告。
        　　住房公积金制度已不适于现在的住房保障需求。一方面商贷发展比较完善，完全可以补充住房金融体系，市场化运作效果也更好;另一方面，缴纳人群中，公务员和事业单位员工占比过大，这种强制性补贴模式，会加大收入分配的不平等;此外，就是大部分缴存公积金的人群，无法享受到这一福祉，造成错位。
        　　而对于普通职工来说，取不取消不是重点，有没有更好的购房金融解决方案作为替代，才是他们最关心的。
        　　“职工利益不受损害是基本原则，如果取消公积金制度，在贷款和企业补贴环节都应做出补充。”在贷款环节，商贷已经可以作为有效替代，另外贴息贷款的形式也值得探索，管理办法更简单;而在企业补贴环节，住房公积金可变为工资的一部分，发放给员工。

        　　

公积金贷款为什么拼不过商业贷款？

               面对“贴息贷款能否达到公积金补贴效果”的追问，贴息贷款应有政府来解决，通过放低利率，整体降低购房者的贷款成本，以达到对刚需购房人群进行金融支持的目的。
        　　四、“取消公积金”会衍生哪些问题?
        　　在反对取消住房公积金的业内人士看来，住房公积金制度确实存在缺陷，却还未到“取消”这一步。
        　　某中心研究总监说，“取消公积金制度不太现实，不能因为住房公积金制度的缺陷，就否定其实际作用。而且，公积金在支持首套房的作用依然较大。”
        　　全国政策科学研究会理事、高级经济师此前接受媒体采访时也指出，住房公积金涉及到民生和百姓根本利益，不能太轻率。“普通公务员每月按较高比例缴纳的公积金都是辛苦钱，如果取消，已经缴纳的钱怎么办?如何补偿?”
        　　“公积金就像买大病保险，不知道哪天就会用上，帮你维系个现金流。”早在2012年就使用住房公积金在北京购房的小何有着自己的考量，谁能保证现在不买房，日后就一定不会买，即使真没这个需求，退休后取出来当笔养老钱也是好的。
        　　五、“大改”时机未到 如何“微调”焕活力?
        　　既然住房公积金制度“大改”有难度，局部微调也不失为一种选择，多位专家学者为此开出“药方”。
        　　住房公积金制度要先做“减法”，简化缴纳、查询、提取、续交等办理手续和流程，逐步减少提取障碍，手续容易了，也能在一定程度上打击部分中介机构违规提取的现象。
        　　对于住房公积金贷款存在无法贷足的问题。严跃进建议堵上公积金对二套房的贷款通道，即优先给予首套购房者公积金贷款的便利，充分满足其贷款需求。
        　　公积金制度带有强制储蓄性质，这既是优势、也存在弊端。“强制性”让一些没有购房需求的人占用资金，让住房公积金无法更多惠及有需要的人群。“应当变强制性为自主选择，由职工自主选择是否参与公积金缴纳，同时，相关管理中心可通过资料审核，来判断其是否真的有购房需求，让特殊需求人群加入体系”。